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正文 工业强市们，如何向上生长？ 近年来，“工业上楼”的概念逐渐火热，不少城市将此作为探索工业载体空间优化的共同选择。 无“工”不强，从深圳、上海、苏州，到北京、南京、杭州、成都，诸多重点城市吹响了“回归制造业”的号角。想将制造业重新装入人口密集、土地拮据、寸土寸金的城市中心，不得不面临产业空间的供给难题。表面上看，传统的工厂、园区，与现代都市形态难以融合；深层次的关键问题是，城区工业用地极其紧张，用地成本持续增加。于是，“向天空借空间”成为优化产业空间的解决思路之一——打破“横向”扩张的逻辑，让产业“垂直生长”。近年来，“工业上楼”的概念逐渐火热，不少城市将此作为探索工业载体空间优化的共同选择。“但‘工业上楼’并非大家都能做的，要形成有效供给，别一哄而上。这件事得分城市、分城区、分产业、分企业来看。”近日，在2023现代都市工业发展大会现场，不少专家提出了相似观点。深圳引爆“上楼热”若是溯源“工业上楼”，国机集团中国联合工程有限公司第二工业工程设计研究院、北京设计研究院常务副院长匡中付提到，“真正重视是从2019年开始的，大湾区大量政策出台，“工业上楼”开始进入标准化、精细化发展”。目前，政策出得最多、热度最高的地方是深圳。2022年底，深圳提出要连续5年、每年建设不少于2000万平方米产业空间，向社会提供“工业上楼”的高品质、低成本产业空间——估算这1亿平方米的空间，相当于约10个蛇口工业区的土地面积。今年初，深圳市委副书记、市长覃伟中表示，“要加快推进‘工业上楼’，新增2000万平方米低成本、优质、定制化厂房空间，加快老旧工业区更新改造。”“工业*城”将“工业上楼”这件事提到了“深圳制造业当家的金名片”的战略高度。一些与会人士谈到，“深圳引爆了今年‘工业上楼’的旋律”。于是我们看到，更多城市开始跟进出台鼓励“工业上楼”的政策。“过去几年，很多城市都在‘退二进三’，把制造业迁到郊区，把城市中心一些老旧的工厂改成商业圈，或是文化地标。”工信部赛迪研究院产业政策研究所、先进制造业中心所长王昊在演讲中谈到，“但是我发现，现在随着‘都市工业’的热，很多城市中心对厂房的刚性需求反而在提升了。”都市工业是为中心城区寻找新的发展动力，但当工业经济体量与产业空间需求之间出现矛盾，“工业上楼”成为城市给出的解题思路之一，力求在“寸土寸金”的中心城区中探寻一片都市工业发展的天地。万亿城市的需求面对城市助推“上楼”的热情，城叔却发现，与会人士有个普遍的观点，并非所有城市都适合“上楼”。北京联东投资（集团）有限公司助理总裁余明洪给出了一个“万亿”的衡量标准，“我认为‘工业上楼’一般是发生在城市GDP达到万亿左右的时候，万亿以下发生的概率不大。”对于这个标准，有人也表示认可，“城市GDP万亿以上，是可以开始考虑推动‘工业上楼’了”。但也有人比较谨慎，在经济体量之外考虑了更多因素。他们谈到，“工业上楼”是城市发展到特定阶段的产物，对于一些行政区域偏小、土地资源稀缺、整体发展高度成熟的城市，“工业上楼”更多是为满足高端制造业发展的变通之举。但如果城市不具备这些基础条件，盲目“复制粘贴”会造成社会资源的浪费。要不要推广“工业上楼”，在北京联东投资（集团）有限公司执行总裁梁环宇看来，不仅要区分城市，还要细分到城区，“不是所有城市、不是所有位置能做的，中心城区能做，外面就没戏。”梁环宇解释，留在中心城区的科技企业有需求，出现了供地的矛盾，但郊区通常没有这样的紧迫性。而且，之所以中心城区需要以“工业上楼”的方式对已有的工业空间进行优化更新，是因为“虽然中心城市的办公楼宇很多，但无法满足都市工业的要求”。中电光谷联合控股有限公司执行董事、总裁黄立平提到，“我们看到城市CBD建设的一些形态和品质都很不错的办公楼宇，总体上都不是为科技企业和科技人才聚集所设计建造的。”高技术、高附加值从产业角度考量，“工业上楼”亦有它的局限性�：芟匀�，“工业上楼”并不是把传统的工厂立起来，也不是单纯的让产业登上高楼。道理很简单，一些连续生产的机械装备怎么立得起来？有些工业生产要用到大型机器设备或重型起重运输设备，或者生产的产品体积重量很大，“上楼”就不现实。此外，企业生产所产生的噪音、污染、辐射等也是能否“上楼”必须考虑的因素。所以，什么产业适合“上楼”？不少与会人士以深圳的政策举例。去年11月，深圳拉开“工业上楼”行动的序幕，目标是为“20+8”产业集群化发展提供空间保障，为高科技制造业提供高品质、低成本的产业空间。从深圳的20个战略性新兴产业和8个未来产业来看，“典型具有高技术属性的制造产业和高附加值的制造环节，同时还具有投资属性”，梁环宇分析。从现阶段发展实际来看，“工业上楼”多以电子信息、智能装备、医疗器械、新材料等产业为主，具有“轻工型、创新型、服务型”的特点。不仅“上楼”的产业有筛选，企业也有要求。梁环宇提到，这种企业不是传统的大规模生产制造的企业，而是科技型新兴中小企业。按照目前一些城市出台的“工业上楼”细则来看，这些企业通常是“产值2-10亿元”“5年以上经营年限”，并具备“掌握核心技术、行业领军人才、细分赛道龙头、研发能力强、高成长型”等特征。从目前地方推动“工业上楼”的思路来看，其目的也是实现城市中心优质产业空间供给与优质成长型企业需求的精准匹配。城市中心往往有*的配套，对人才尤其是高端人才极富吸引力。选择到城市中心来“上楼”，“觊觎”着周边的人才，支付着高于郊区的成本，一定是高附加值、高技术含量的，也是技术密集型、资本密集型的企业。从产业需求出发既然是服务于都市工业回归的载体空间更新，那么“工业上楼”就不是简单地堆叠了事。上什么样的楼？与会人士的答案几乎一致：以都市型工业企业和产业的实际需求出发�？镏懈陡隽艘惶住安卟督ㄓ钡牧鞒�，包含五个步骤，始于产业策划，然后才是产业导入、产业投资，最后才是园区建设和运营。在规划楼宇之初，就需要引入“产业思维”，在造产业园、造楼之前，就要想清楚装什么产业，本地、外地有多少企业可以直接导入进来。而不是建好楼以后，再去招商。有楼宇研究者谈到，“新的空间载体是为了服务产业做大做强的。而不是建好一栋楼之后，再为了把它塞满而去招商。”当完成好前期的产业调研、产业策划，来到楼宇设计环节，才能更加有针对性。比如货柜车需要多宽的道路、多大的转弯半径？企业的生产设备怎么进电梯、进楼层、进车间？是否需要吊装？水电气网、层高如何匹配？要增加哪些配套服务？容积率设定为多少？这不是一栋传统的办公楼。从外观上，要跟城市形成友好的界面，从形态上融入城市中心。从功能上，要满足生产、研发的工艺要求，满足安全、环保的属性。“目前，建筑设计机构比较多，专门进行工业设计的比较少。”匡中付谈到，如果不能对“工业上楼”项目进行个性化的产业策划、厂房设计，会导致项目建成后出现产业和载体的适配性问题。据其观察，一些早期的“工业上楼”项目，“建成之初就是改造的开始”。树立“产业思维”需要考虑产业融合的趋势。会上关于“都市工业”还是“都市产业”的概念出现分歧，原因就在于一些与会人士认为都市中发展的产业越来越融合、产业边界越来越�：�。譬如当生产性服务业兴起，很难简单划分为二产或三产。所以，对于这些新起的工业楼宇，自然也提出了复合型、融合型的更高要求。在推广“工业上楼”时，回顾其提出的语境，是破解中心城区产业空心化与产业用地不足的问题，是调整发展都市工业，是助推新型工业化，是构建新质生产力，乃至发展都市产业、形成现代化产业体系。从这些词语可以看出，强调制造业回归时，对吸纳科技创新力量的重视。培育创新生态、助推产业升级，是都市工业发展的核心课题，也是空间载体的根本遵循。作为城市中心新的工业空间，“工业上楼”正在摸索前行。 【本文由投资界合作伙伴微信公众号：城市进化论授权发布，本平台仅提供信息存储服务。】投资界处理。首个被MNC完整收购的中国biotech出现
编辑-杨颖,